北京看的好白癜风的医院新城系赴港上市绕得过B股融资难绕不开同业竞争
编者按：作为江苏最大的房地产企业，新城系多年以来空守着新城B股的上市之名，却只能依靠银行贷款和高息信托融资来筹集发展资金，利润已被吞噬殆尽。在房企疯狂拿地的竞争环境下，新城系借助资本市场融资的心情可能比任何一家房地产企业都要迫切，赴港上市另起炉灶颇有些“逼上梁山”的意味。但如此一来新城B股又将被置于何地？其优质资产被掏空的传闻不绝于耳。对于经营内容并不复杂的房地产行业来说，两个上市公司的定位很难绝对区分，同业竞争是一道绕不过去的坎。 “起了大早，赶了晚集”，这句俗语用在王振华所掌控的新城控股集团身上再贴切不过。 上市12年，新城B股始终未能进行再融资，这恐怕是新城控股集团扩张的最大阻碍。如今，新城控股在香港联交所首次公开发行另起炉灶，新城系有望将“空有上市公司之名，而无上市公司之实”的尴尬彻底摆脱。 同业竞争难规避 “对新城B股而言，以H股方式也就是同股同权的方式在香港上市几乎不可能。最终，新城控股以设立离岸公司红筹方式在香港上市，其实是为了绕开中国证监会的审批。”一位券商分析师对证券时报直言。如此一来，新城控股集团将会有两个上市公司平台——新城B股与新城控股。这又会为新城系带来另外一个不容忽视的问题，即同业竞争。今年以来，中国证监会已经着重对“同业竞争、关联交易”施力，今年也被誉为“同业竞争专项治理年”。 为了规避“同业竞争”之嫌，新城控股集团可谓煞费苦心。早在2010年，新城B股就与新城控股之间拥有了一个避免同业竞争协议书，但这份协议书存在极大弹性空间。根据非竞争确认协议，新城B股只能从事开发及运营70%或以上总建筑面积指定作住宅用途及低于10万平方米的总建筑面积指定作商业用途的项目。新城控股则主要通过成立新的子公司和项目公司来扩张业务，从事开发及运营30%以上的总建筑面积指定作商业用途、10万平方米或以上总建筑面积指定作商业用途的项目，或不属于上述住宅项目参数的任何其他物业开发项目。 不过，新城系在这份协议书中藏了一个文字游戏。根据有关条款，新城B股和新城控股均可自愿放弃开发权，接手另一方放弃的开发权，并且允许合作共同开发任何物业项目。很明显，这项条款让原本明晰的分工变得有些模糊。 对于这一点，新城B股董秘唐云龙并未避讳，他对证券时报表示：“如果碰到商业地产项目，新城控股不愿意或者没有能力去做，我们一样会把项目拿下。” 那么，自愿放弃开发权如何界定？唐云龙解释称，放弃开发权属于在土地拍卖前的行为，并不意味着双方中某一方已经拿到土地开发权，又转让土地给另外一方。“毕竟一方愿意放弃，另一方又愿意接手，这个很正常，就不存在同业竞争了。” 即便是如唐云龙所言，这是“两厢情愿”的事情，但这个协议仍存在较大的操作空间。新城B股与新城控股之间已经有了先例，今年8月，新城控股便在新城B股放弃开发权的情况下，取得武汉住宅项目“春天里”。 一般而言，同业竞争问题的解决方式主要有四种：监管与承诺、托管与租赁、资产重组、整体上市。“四种解决方式的成本和风险依次升高，解决问题的彻底性也依次增加，新城系目前所采取的就是承诺，这也是成本最低的方式，不能从根本上消除同业竞争，只能作为一种过渡。”前述券商人士称。 信托高息借款吞噬利润 其实，新城系宁愿冒着同业竞争的风险，强行登陆联交所，背后隐藏了一连串的苦涩。 随着B股的边缘化，B股上市企业再融资的闸门逐渐被关闭。这意味着，新城系在过去很长一段时间内都未能采用股权融资方式，通过增发来募集长期发展资金。因此，12年来，新城控股集团一直依靠银行借款、信托融资来获取资金。2010年、2011年及今年上半年，集团从银行和信托取得的借款总额为84.59亿元、108.66亿元、97.33亿元。 尤其是在近两年，房地产市场调控不见松绑，银行贷款也随之收紧。新城系便只得转向信托寻求资金来源。一般而言，信托融资成本高于银行的3%-7%。 根据新城控股招股书显示，该公司在2010年、2011年以及2012年上半年，产生的利息开支分别为5.4亿元、10.26亿元和5.44亿元。测算发现，其利息开支与其同期净利润的比率逐年攀升，在2010年时该比率为79%，到了2011年底该数字已经攀升至116%，而在今年中期，这一比率已经为358%。换句话说，目前，新城控股每获取1元净利润，就要为此付出3.58元的利息。 由于融资渠道单一，新城控股集团的利润不断被高息所吞噬。从新城控股方面看，其营收总额并不小，甚至高过目前已经上市的部分房企。然而，该公司净利润率却低得可怜，今年中期，其净利率仅为4.06%，在过去两年中，该数据也仅为8.23%和9.07%。反观重“周转率”轻“利润率”的万科与恒大地产，这两个龙头房企今年中期的净利率分别为14.67%和15.23%。如此看来，新城控股净利润率远低于行业水平。 根据新城控股招股书，2010年之前，新城控股一共只进行过6次信托融资，而2010年和2011年，公司分别进行10次和6次信托融资。这些信托大多以新城控股的子公司及项目公司股权做抵押担保。 期间，新城控股分别向重庆国际信托和北方国际信托融资4.1亿元和7亿元，条件是将新城B股的3.495亿股和5.25亿股股份分别做了抵押，这些股份占新城B股已发行股本的54.89%，而新城控股一共持有的新城B股的股权比例为58.86%。 新城控股将所持有的新城B股股权几乎悉数抵押出去的做法未免显得过于激进。新城B股作为新城系最主要的收入来源，今年上半年收入贡献率达到96.6%。这意味着，倘若新城系违约，抵押给信托公司的股权将被强制执行，新城系也会就此失去最主要的收入来源。 显而易见，新城系为了融到更多资金，保证其高周转的运营，把能搭的都搭进去了，带来的就是负债率高企。 2010年和2011年以及今年前6个月，新城控股的净负债率分别达到120.1%、127.7%和111.7%，无论哪年数据，都远超行业平均水平。 资产腾挪助力在港上市 “在不借助资本市场融资的情况下，新城系能成为江苏最大的房企，实属不易。但同时，这家公司对于融资渠道的拓展需求，比其他房企更加迫切。”前述券商人士坦言。 事实上，新城控股集团从2008年开始，便谋划组建另一个上市平台。彼时，集团将新城控股和新城B股的资产进行了梳理、剥离和转让，新城B股从那时开始向新城控股注入商业地产资产。不过从另一个方面看，新城系整合的举动也是为了规避同业竞争。 查阅公开资料发现，从2008年5月至2011年5月的3年间，新城B股向新城控股集团旗下公司出售了6家公司。值得注意的是，新城系为了壮大新城控股的规模，将新城B股旗下为数不多的商业地块悉数转移至新城控股旗下。 2009年8月，新城B股向江苏新城经典置业有限公司出售常州新城万博置业有限公司100%股权，所出售的公司除拥有常州一商业地块使用权外，并无其他资产。而且当时，该地块处于拆迁和项目前期规划设计过程中，并未开展其他任何经营活动。 在2010年12月，新城B股又以3581.46万元的价格，向新城万博置业有限公司出售常州新城万盛房地产有限公司100%股权。随着关联交易转移的，还有出售标的公司所拥有的常州武进区湖塘镇常漕路西侧、定安路南侧部分商住混合地块。据悉，当时这些地块亦处于尚未开发的状态。 2011年5月，新城B股又与新城控股集团签署股权转让协议，以500万元转让金坛市新城万郡置业有限公司50%股权。这一关联交易的达成，也将新城B股旗下金坛市一商服用地的使用权注入集团，该地块面积为3.2万平方米。 据公开资料显示，上述新城万博置业有限公司目前是新城控股旗下整合商业地产的平台，用于管理多用途综合楼开发项目。而金坛市新城万郡置业有限公司在交易完成后，亦从属于新城控股。 在3年时间内，新城系的另一个上市平台在潜移默化中搭建完成，同时，新城B股的优质资产也在被逐渐掏空。 新平台仍将倚仗住宅地产 H股上市平台新城控股的定位是商业地产，由此和新城B股的住宅地产区分开来，但新城控股集团并非以商业地产见长，目前的商业投资也屈指可数，公司能倚仗的很可能还是住宅地产。 “新城控股集团过去一直在做住宅地产，目前投入运营的商业项目只有一个。”上海在行咨询首席策划师姜新国告诉证券时报。姜新国所指的新城系唯一一个商业项目是常州吾悦广场。近两年，新城控股也获得了多幅商业用地，然而这些地块多位于二三线城市，这些城市被越来越多的机构认为可能存在商业项目供应过剩的风险。在采访的多位长三角区域业内人士眼里，由于此前一直以快速滚动进行住宅开发为主，新城控股在商业项目开发以及运营方面都缺乏经验。 资料显示，早在2008年，新城控股便开始尝试综合体项目，并计划发展定位不同的“国际广场”系列、“城市广场”系列以及“生活广场”系列。根据新城系规划，其“国际广场”商业建筑面积介于8万至10万平方米，而城市广场则介于10万至12万平方米，生活广场在3万平方米左右。 公开资料显示，目前，新城控股已经在9个城市开发46个项目，其土地储备共计1280万平方米，其中约510万平方米正在开发，约770万平方米等待未来开发。在这些土地储备中，零售物业约85.4万平方米，酒店式公寓约102.5万平方米，写字楼约33.1万平方米，酒店约6.5万平方米，此外有221.3万平方米停车位及地下零售物业。从新城控股土地储备的比重来看，商业项目比重并不大。“新城控股在中期发展阶段，不可能在商业项目方面一口吃成胖子，毕竟没有太多资金沉淀，也没有太多运营经验。”姜新国直言。 新城B股董秘唐云龙亦称，未来新城B股仍将专注于在长三角区域发展住宅物业，至于其他地区，目前公司并没有太多规划。他的话也暗示，非长三角地区的住宅物业，主要还是会由新城控股接手。 不难看出，未来新城系B股和H股两个平台，虽然有非竞争协议，但具体如何区分执行，并不明晰，两者之间仍旧会存在大量的同业竞争业务。“它的规模也没大到那个程度，不会一个专门来运营商业地产，一个来运作住宅，可能表面上是两个公司，管理层大多还是同一拨人，项目放到不同公司操作而已。” 上海一位房企高层人士向证券时报称。 上述人士认为，新城控股未来不可避免会借力新城B股，开发商业或者住宅项目，同时也不排除其收购其他有商业地产开发运营经验的公司，提高商业地产的开发运营水平。“目前打着商业地产的概念只是为了更好地说服投资者，纯住宅的概念很难吸引投资者。”他称。
